La reciente Sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo ha supuesto un cambio importante para los propietarios y gestores de alquileres de corta duración.

¿Qué ha ocurrido?

El Tribunal Supremo ha anulado los preceptos del Real Decreto 1312/2024 que regulaban el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos (NRUA). Como consecuencia, la obligación estatal de disponer de este registro deja de ser exigible.

¿Qué implica en la práctica?

Aunque el NRUA pierde su respaldo jurídico, algunas plataformas pueden seguir solicitándolo temporalmente mientras adaptan sus sistemas y procedimientos internos.

Además, esta decisión no elimina las obligaciones que puedan existir a nivel autonómico o municipal, por lo que sigue siendo fundamental revisar la normativa aplicable en cada territorio.

Recomendación

Antes de publicar o gestionar una vivienda en alquiler, conviene verificar los requisitos vigentes con las administraciones competentes y, en caso de duda, consultar con un profesional especializado.

¿Qué podemos esperar en los próximos meses?

La sentencia abre una nueva etapa en la regulación del alquiler de corta duración en España.

Es probable que las administraciones públicas analicen alternativas para coordinar registros y sistemas de información respetando el reparto competencial establecido por la legislación y la jurisprudencia.

Mientras tanto, propietarios y gestores deberán mantenerse atentos a posibles cambios normativos y a las adaptaciones que puedan realizar tanto las comunidades autónomas como las plataformas digitales.

Conclusión

La anulación del NRUA supone un cambio significativo en el panorama regulatorio de los alquileres de corta duración. Aunque desaparece la obligación estatal prevista en el Real Decreto 1312/2024, las obligaciones autonómicas y municipales continúan plenamente vigentes.

Por ello, la mejor estrategia sigue siendo mantenerse informado, revisar la normativa aplicable en cada territorio y contar con asesoramiento profesional cuando sea necesario. La seguridad jurídica y el cumplimiento normativo seguirán siendo elementos esenciales para una gestión responsable y segura del alquiler..

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El 24 de mayo de 2023, el Congreso de los Diputados aprobó la Ley por el Derecho a la Vivienda, con el objetivo de mejorar el acceso a la vivienda, especialmente entre los colectivos más vulnerables. Esta ley introdujo medidas para declarar zonas de mercado tensionado y regular los precios de alquiler, creando un mercado libre y otro intervenido. Sin embargo, dos años después, los efectos de esta ley no solo no han mejorado el acceso a la vivienda, sino que han agravado el problema.

1. La Caída de la Oferta de Alquiler Residencial

Antes de la ley, el mercado del alquiler estaba viendo un repunte significativo después de la pandemia, con más de un millón de viviendas saliendo al mercado en 2021. Sin embargo, desde la aprobación de la Ley de Vivienda, la oferta ha disminuido drásticamente. En 2024, el número de viviendas disponibles para alquilar en España cayó en más de 120.000 unidades, lo que refleja una tendencia preocupante.

2. La Degradación del Alquiler Residencial

La Ley de Vivienda, al intentar regular los precios de alquiler en las zonas tensionadas, ha provocado que muchos propietarios se retiren del mercado del alquiler tradicional. Muchos han optado por alternativas como el alquiler temporal o incluso la venta de sus propiedades. Esto ha resultado en una drástica reducción de la oferta de alquiler, especialmente en ciudades como Barcelona, donde más de la mitad de los inmuebles ahora se ofrecen como alquileres temporales.

3. El Impacto en el Precio del Alquiler

La intención de la ley de frenar los aumentos de precios ha tenido el efecto contrario. El precio medio del alquiler en España ha subido un 26,5% desde la introducción de la ley, superando los 1.000€ mensuales por primera vez. En ciudades como Madrid o Barcelona, los precios de alquiler ya superan los 1.500€, lo que hace casi imposible para muchas familias acceder a una vivienda.

4. La Aumento de la Demanda y la Escasez de Viviendas

La escasez de viviendas de alquiler ha incrementado la presión de la demanda, lo que significa que cada vivienda que sale al mercado recibe un número significativamente mayor de interesados. En algunas zonas tensionadas, el número de personas que se interesan por cada propiedad ha aumentado hasta más de tres veces el número previo a la ley, lo que incrementa aún más la competencia y eleva los precios.

5. La Vivienda Pública en Crisis

Aunque uno de los objetivos de la ley era aumentar la oferta de vivienda pública para los más vulnerables, los resultados han sido limitados. Aunque se ha incorporado al conteo las viviendas sociales privadas incentivadas, la vivienda pública sigue siendo insuficiente, representando solo un pequeño porcentaje del parque total de viviendas.

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