Y lo más importante: la Comisión Europea ya ha puesto en duda la estrategia española, instando a rectificar antes de mayo de 2026.

¿Qué está pasando realmente?

El Gobierno aprobó el Real Decreto 1312/2024, que crea el Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA). Este número es obligatorio para quienes alquilen una vivienda por corta duración a través de plataformas como Airbnb, independientemente de si el alquiler es turístico o no.

Hasta aquí, podría parecer una medida más de control. El problema es que:

• Las Comunidades Autónomas son las únicas competentes en materia de turismo (art. 148.1.18ª CE).
• Todas ellas ya tienen sus propios registros turísticos.
• El Reglamento (UE) 2024/1028 prohíbe expresamente el doble registro (art. 4.3 d).

Aun así, el Ministerio de Vivienda decidió seguir adelante, ignorando el dictamen unánime del Consejo de Estado, que ya advertía de la ilegalidad de la norma.

¿Por qué es tan grave el doble registro?

Porque vulnera:

• La Constitución Española
• La normativa europea
• El reparto competencial entre Estado y Comunidades Autónomas

Y además, no soluciona el problema de la vivienda, que tiene causas muy distintas:

• Falta estructural de oferta
• Inseguridad jurídica para el alquiler de larga duración
• Okupación
• Suspensión de desahucios desde 2021
• Efectos de la Ley de Vivienda

Mientras tanto, se señala a los pequeños propietarios —que representan más del 80% de las viviendas turísticas— como si fueran los responsables del encarecimiento del mercado.

¿Quién está pagando todo esto?

Como siempre, el ciudadano.

La gestión del NRUA se ha encargado a los registradores de la propiedad y bienes muebles, y ahí empieza el negocio:

• Concedidos más de 400.000 NRUA en un año
• Precio por NRUA: 27 € + IVA
• Facturación aproximada: 11 millones de euros
• Presentación anual del modelo informativo: otros 11 millones
• Baja del NRUA: más de 60 €

Todo esto, cuando el propio Ministerio estimó que el coste del trámite sería de 5 euros.

Y cuando la normativa europea exige que el registro sea gratuito o de coste razonable.

¿Qué puede pasar ahora?

Hay cinco recursos pendientes ante el Tribunal Supremo, que deberá pronunciarse sobre la legalidad del Real Decreto.

Además, es muy probable que la Comisión Europea abra un procedimiento de infracción contra España por vulnerar la normativa comunitaria.

¿Y mientras tanto?

Mientras se libra esta batalla jurídica y política, los efectos ya los estamos viendo:

• Más trabas para los pequeños propietarios
• Más costes para los ciudadanos
• Menos oferta de alquiler turístico
• Y ningún avance real en el acceso a la vivienda

Porque el problema no está en las viviendas turísticas, sino en años de políticas que han reducido la oferta y desprotegido al propietario.

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Tener la licencia es imprescindible para operar legalmente, evitar sanciones, anunciarse en plataformas como Airbnb o Booking y garantizar seguridad jurídica tanto para el propietario como para los huéspedes.

El proceso suele incluir:

1. Reunir documentación (cédula de habitabilidad, seguro, planos…).
2. Presentar una declaración responsable.
3. Posible inspección.
4. Obtención del número de registro, que debe mostrarse en todos los anuncios.

Una vez concedida, el propietario debe cumplir obligaciones continuas como comunicar huéspedes a la policía, mantener la vivienda en buen estado y cumplir con la normativa fiscal.

Algunas regiones, como Baleares, Cataluña o Canarias, tienen regulaciones más estrictas debido a la presión turística. Por eso, en Teresa Gestora Alquiler es una empresa especializada para gestionar el trámite y se asegurarse de cumplir todos los requisitos.

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