La reciente Sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo ha supuesto un cambio importante para los propietarios y gestores de alquileres de corta duración.

¿Qué ha ocurrido?

El Tribunal Supremo ha anulado los preceptos del Real Decreto 1312/2024 que regulaban el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos (NRUA). Como consecuencia, la obligación estatal de disponer de este registro deja de ser exigible.

¿Qué implica en la práctica?

Aunque el NRUA pierde su respaldo jurídico, algunas plataformas pueden seguir solicitándolo temporalmente mientras adaptan sus sistemas y procedimientos internos.

Además, esta decisión no elimina las obligaciones que puedan existir a nivel autonómico o municipal, por lo que sigue siendo fundamental revisar la normativa aplicable en cada territorio.

Recomendación

Antes de publicar o gestionar una vivienda en alquiler, conviene verificar los requisitos vigentes con las administraciones competentes y, en caso de duda, consultar con un profesional especializado.

¿Qué podemos esperar en los próximos meses?

La sentencia abre una nueva etapa en la regulación del alquiler de corta duración en España.

Es probable que las administraciones públicas analicen alternativas para coordinar registros y sistemas de información respetando el reparto competencial establecido por la legislación y la jurisprudencia.

Mientras tanto, propietarios y gestores deberán mantenerse atentos a posibles cambios normativos y a las adaptaciones que puedan realizar tanto las comunidades autónomas como las plataformas digitales.

Conclusión

La anulación del NRUA supone un cambio significativo en el panorama regulatorio de los alquileres de corta duración. Aunque desaparece la obligación estatal prevista en el Real Decreto 1312/2024, las obligaciones autonómicas y municipales continúan plenamente vigentes.

Por ello, la mejor estrategia sigue siendo mantenerse informado, revisar la normativa aplicable en cada territorio y contar con asesoramiento profesional cuando sea necesario. La seguridad jurídica y el cumplimiento normativo seguirán siendo elementos esenciales para una gestión responsable y segura del alquiler..

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Y lo más importante: la Comisión Europea ya ha puesto en duda la estrategia española, instando a rectificar antes de mayo de 2026.

¿Qué está pasando realmente?

El Gobierno aprobó el Real Decreto 1312/2024, que crea el Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA). Este número es obligatorio para quienes alquilen una vivienda por corta duración a través de plataformas como Airbnb, independientemente de si el alquiler es turístico o no.

Hasta aquí, podría parecer una medida más de control. El problema es que:

• Las Comunidades Autónomas son las únicas competentes en materia de turismo (art. 148.1.18ª CE).
• Todas ellas ya tienen sus propios registros turísticos.
• El Reglamento (UE) 2024/1028 prohíbe expresamente el doble registro (art. 4.3 d).

Aun así, el Ministerio de Vivienda decidió seguir adelante, ignorando el dictamen unánime del Consejo de Estado, que ya advertía de la ilegalidad de la norma.

¿Por qué es tan grave el doble registro?

Porque vulnera:

• La Constitución Española
• La normativa europea
• El reparto competencial entre Estado y Comunidades Autónomas

Y además, no soluciona el problema de la vivienda, que tiene causas muy distintas:

• Falta estructural de oferta
• Inseguridad jurídica para el alquiler de larga duración
• Okupación
• Suspensión de desahucios desde 2021
• Efectos de la Ley de Vivienda

Mientras tanto, se señala a los pequeños propietarios —que representan más del 80% de las viviendas turísticas— como si fueran los responsables del encarecimiento del mercado.

¿Quién está pagando todo esto?

Como siempre, el ciudadano.

La gestión del NRUA se ha encargado a los registradores de la propiedad y bienes muebles, y ahí empieza el negocio:

• Concedidos más de 400.000 NRUA en un año
• Precio por NRUA: 27 € + IVA
• Facturación aproximada: 11 millones de euros
• Presentación anual del modelo informativo: otros 11 millones
• Baja del NRUA: más de 60 €

Todo esto, cuando el propio Ministerio estimó que el coste del trámite sería de 5 euros.

Y cuando la normativa europea exige que el registro sea gratuito o de coste razonable.

¿Qué puede pasar ahora?

Hay cinco recursos pendientes ante el Tribunal Supremo, que deberá pronunciarse sobre la legalidad del Real Decreto.

Además, es muy probable que la Comisión Europea abra un procedimiento de infracción contra España por vulnerar la normativa comunitaria.

¿Y mientras tanto?

Mientras se libra esta batalla jurídica y política, los efectos ya los estamos viendo:

• Más trabas para los pequeños propietarios
• Más costes para los ciudadanos
• Menos oferta de alquiler turístico
• Y ningún avance real en el acceso a la vivienda

Porque el problema no está en las viviendas turísticas, sino en años de políticas que han reducido la oferta y desprotegido al propietario.

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